共用部位進行經(jīng)營收益問題
物業(yè)管理公司是否有權(quán)對小區(qū)的共用部位進行經(jīng)營使用，關(guān)鍵問題在于共用部位的所有權(quán)是否歸屬于物業(yè)管理公司。我們之前已經(jīng)討論過，共用部位歸全體業(yè)主所有，應由全體業(yè)主決定共用部分的經(jīng)營性或商業(yè)化使用。一般情形下，應當召開業(yè)主大會會議決定共用部位經(jīng)營的相關(guān)事情，決定以什么方式使用、收益等。此外，對于共用部位的經(jīng)營或商業(yè)化使用可以在業(yè)主公約中加以約定，并授權(quán)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主根據(jù)具體的情形進行此類經(jīng)營活動。
未經(jīng)業(yè)主大會決定，物業(yè)管理公司不得對小區(qū)的公共部位進行經(jīng)營使用，如將委托管理的空置房出租，謀取利益；將樓頂樓道或平臺讓與相鄰業(yè)主使用、搭建；將專供物業(yè)管理使用的共用部位出租給第三人使用；擅自允許在樓側(cè)、樓頂制作商業(yè)廣告等。物業(yè)管理公司是全體業(yè)主委托的管理人，只能在授權(quán)范圍內(nèi)從事管理活動。
正因為全體業(yè)主享有對公共部位的所有權(quán)，共用部位的經(jīng)營所得也應歸全體業(yè)主所有。共用部位出租或其他經(jīng)營性收益可以用于彌補公共維修基金的不足，也可以直接分配于各個業(yè)主。收益可以按業(yè)主擁有的面積比例進行分配，因為共用部位的面積的成本和費用分攤是按照專用部分的面積按比例進行的，這種收益分配方式相對而言便于操作。
當然，經(jīng)業(yè)主大會決定，物業(yè)管理公司也可以對小區(qū)的公共部位進行經(jīng)營，具體的收益分配由業(yè)主大會作出決定，通過業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在相關(guān)經(jīng)營合同中體現(xiàn)。
樓頂設(shè)置廣告牌或在外墻涂刷廣告語，其收益歸誰所有？
經(jīng)常可以看到，一部分開發(fā)商在小區(qū)的樓頂架設(shè)廣告牌或在建筑外墻墻體上涂刷廣告語，那么開發(fā)商是否有權(quán)這樣做？這筆廣告收入業(yè)主有權(quán)享有嗎？
首先我們應當認定小區(qū)樓頂和建筑外墻面的所有權(quán)歸誰所有。小區(qū)的樓頂和建筑外墻面屬公共部位，因此業(yè)主是所有權(quán)人。在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，都是對公共部位的使用。開發(fā)商在尚未將所有的樓房賣出前，開發(fā)商為小區(qū)業(yè)主之一，與其他業(yè)主一同為這棟樓宇公共部位的共有人，對其享有共有權(quán)。如果開發(fā)商已將所有樓房賣出，那么所有業(yè)主為這棟樓宇公共部位的共有人，開發(fā)商對公共部位并不享有單獨的權(quán)力。
雖然每位業(yè)主之間由于所占的共有權(quán)份額不同，權(quán)利大小不同，但作為按份共有人，彼此間是平等的民事主體。各方的共有權(quán)均應得到尊重與維護。所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)能，這四項權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追認而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對所有權(quán)人的侵害。在共有的情形下，應由共有人共同行使上述四項權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認、非共有人在未得到共有人的同意或追認的情況下擅自行使上述四項全能的，就構(gòu)成了對共有人共有權(quán)的侵害。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。如果開發(fā)商是小區(qū)的業(yè)主之一，即對小區(qū)樓頂和建筑外墻面與其他業(yè)主一同享有共用權(quán)，在樓頂架設(shè)廣告牌或在建筑外墻墻體上涂刷廣告語，應征得其他業(yè)主、物業(yè)管理公司的同意。如果開發(fā)商并不是小區(qū)業(yè)主，但想進行上述行為，應當向所有業(yè)主通報情況，可以在征得業(yè)主大會、物業(yè)管理公司的同意后進行。依據(jù)“誰所有，誰受益”的原則，這部分的廣告收入歸全體業(yè)主共有。業(yè)主所得收益應當主要用于補充公共維修基金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
