房屋買(mǎi)賣(mài)頻現(xiàn)“違約門(mén)”
在眾多來(lái)電中，記者發(fā)現(xiàn)，這些違約情況，大多都是因?yàn)橘u(mài)主看到房?jī)r(jià)快速上漲而“捂房惜售”，但也有一些新問(wèn)題，比如購(gòu)房者對(duì)于房情不熟悉、簽訂合同缺乏規(guī)范意識(shí)等。
“今年3月，我看中了一套房子，交了定金，拿了首付款和中間賣(mài)家一起去房產(chǎn)公司準(zhǔn)備辦相關(guān)手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)余款不能用公積金貸款，因?yàn)榉孔邮墙ㄔ谏虡I(yè)用地上的商住用房。以前賣(mài)家從沒(méi)和我說(shuō)過(guò)這個(gè)情況，現(xiàn)在我手頭也沒(méi)這么多錢(qián)。最近賣(mài)家說(shuō)，我不來(lái)辦手續(xù)，就算我違約，要把房子賣(mài)了。這不是硬逼我違約嗎？”市民樓女士很擔(dān)憂。
同樣，市民殷先生也很不幸，他說(shuō)：“今年，剛買(mǎi)了套房子，付了不少定金，結(jié)果，賣(mài)家的老婆說(shuō)，房子是夫妻共有的，賣(mài)房是老公的主意，還偽造了她的簽名，她并不知情，這個(gè)合同不好算數(shù)，我該怎么辦��？”
浙江子城律師事務(wù)所律師陳淵認(rèn)為，樓女士不必太過(guò)擔(dān)心，如果賣(mài)方認(rèn)為樓女士違約，想再次出賣(mài)房子，明顯構(gòu)成“一房?jī)少u(mài)”，是違法行為。樓女士完全可以通過(guò)法律途徑，維護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益。
相對(duì)而言，殷先生有點(diǎn)倒霉。因?yàn)楦鶕?jù)相關(guān)法律規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)經(jīng)全體共同共有人同意。共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。老公賣(mài)房時(shí)，偽造了老婆的簽名，如果殷先生沒(méi)有證據(jù)證實(shí)賣(mài)方的老婆知道或應(yīng)當(dāng)知道賣(mài)房的事實(shí)，雙方的合同就是無(wú)效的。不過(guò)，有過(guò)錯(cuò)的一方理應(yīng)賠償對(duì)方受到的損失。
維權(quán)你要學(xué)幾招
對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)中的違約問(wèn)題，我市法院工作人員指出，一般，法官要查實(shí)合同的違約情況，如果買(mǎi)房人確實(shí)違約在先，則根據(jù)解除合同、賠償損失原則處理；如果合同因共有人不知情而導(dǎo)致無(wú)效，則確認(rèn)合同無(wú)效的同時(shí)，責(zé)令賣(mài)房人賠償相應(yīng)的損失；對(duì)沒(méi)有正當(dāng)理由而公然違約者，則根據(jù)合同法規(guī)定，要求賣(mài)房人繼續(xù)履行合同。
如何才能從源頭抓起，防患于未然？記者在采訪相關(guān)房產(chǎn)人士后也給大家支幾招。
首先，要認(rèn)清所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，查清所購(gòu)房產(chǎn)相關(guān)信息。購(gòu)房人最好與賣(mài)方共同到房地產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)有沒(méi)有瑕疵，即產(chǎn)權(quán)是否完整，有沒(méi)有抵押、凍結(jié)，房改房是否符合上市條件及產(chǎn)權(quán)單位是否存在限制出售約定等。還要看清房產(chǎn)證上的房屋建成時(shí)間和建筑面積與中介方或賣(mài)方的描述是否一致。
其次，要看清中介證照是否齊全，看其提供的服務(wù)、合同是不是規(guī)范，必要時(shí)可以尋求法律人士、相關(guān)部門(mén)的幫助。如果簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，暫不能辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)最好約定“預(yù)告登記”條款，并及時(shí)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，這樣即使未能辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，也可防止賣(mài)方“一房二賣(mài)”。
再次，還要落實(shí)清楚賣(mài)方身份、搞清房屋是否在租，弄清房屋是否有設(shè)計(jì)變更、約定好戶(hù)口遷移問(wèn)題、辦清物業(yè)交接工作等一系列問(wèn)題。
