朱小姐是一家外企職員，年收入12萬(wàn)元，單位有公積金和社保公費(fèi)醫(yī)療；丈夫在民營(yíng)企業(yè)工作，年收入12萬(wàn)元左右，單位也有基本的社保及醫(yī)療。該家庭現(xiàn)有一套2室2廳的商品房，銀行貸款余額30萬(wàn)元，等額本息還款，月供4000元�，F(xiàn)有活期存款25萬(wàn)元，股票賬戶(hù)8萬(wàn)元(虧損20%)；兩人均上了萬(wàn)能保險(xiǎn)，年保費(fèi)支出共1.2萬(wàn)元。
該家庭月生活支出4000元，加上每月銀行還貸，每月支出大概8000元左右。每年外出旅游計(jì)劃1萬(wàn)元，雙方父母贍養(yǎng)費(fèi)用每年3萬(wàn)元。該家庭希望合理分配活期存款，并提前還清貸款。此外，計(jì)劃2至3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)。為此，由全國(guó)十佳理財(cái)師、渤海銀行北京分行理財(cái)顧問(wèn)姜龍君為該家庭作規(guī)劃。
案例分析
朱小姐的理財(cái)目標(biāo)均與銀行按揭有關(guān)：一是剩余貸款是否結(jié)清，二是計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)。朱小姐采用的是等額本息還款，這種先付息后還本的還款方式本身就不宜提前還款。每月固定的還款額中，利息所占比例是由高到低，而本金所占比例逐月提升。一般來(lái)說(shuō)，等額本息還款時(shí)間超過(guò)5年，利息也就還得差不多了，這4000元月供中絕大部分已是本金，提前還款相當(dāng)于結(jié)清一筆零息貸款，是不劃算的。再看第二套房產(chǎn)。從收支情況來(lái)看，年度結(jié)余約9萬(wàn)元，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上(不考慮增值、增收等其他因素)，三年后將持有現(xiàn)金資產(chǎn)60萬(wàn)元，距離購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)還有一定缺口。因此，動(dòng)用全部積蓄還清貸款不足取。
目前房地產(chǎn)正處于宏觀調(diào)控中，繼“二套房認(rèn)房又認(rèn)貸”后，銀監(jiān)會(huì)又全面叫停“第三套房貸”，住房貸款的首付和利率不斷提高，貸款成本加大，第二套房貸除了期限較長(zhǎng)外，已與商用房貸款相差無(wú)幾，因此購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)時(shí)，也可以考慮購(gòu)買(mǎi)商鋪。
目標(biāo)規(guī)劃
一、現(xiàn)金規(guī)劃。按家庭月支出的3至6倍配置5萬(wàn)元應(yīng)急儲(chǔ)備金，其中夫妻倆各保留活期存款5000元，用于日常開(kāi)支。以朱小姐名義申請(qǐng)一張信用卡，并為丈夫辦理附屬卡，信用卡與朱小姐的工資卡關(guān)聯(lián)全額自動(dòng)還款，以便累積積分換取禮品；開(kāi)立兩張三個(gè)月定期存單各1萬(wàn)元，用于應(yīng)急支付；剩余2萬(wàn)元可購(gòu)買(mǎi)貨幣型基金。
二、保險(xiǎn)規(guī)劃。按照“雙十法則”(保費(fèi)為家庭年收入的10%，保額為個(gè)人年收入的10倍)來(lái)看，夫妻倆的商業(yè)保險(xiǎn)還存在一定缺口。但由于近三年有購(gòu)房需求，建議兩人補(bǔ)充定期壽險(xiǎn)或意外傷害險(xiǎn)等消費(fèi)型保險(xiǎn)。
三、投資規(guī)劃。該家庭股票賬戶(hù)8萬(wàn)元(虧損20%)，另有存款20萬(wàn)元(已扣除家庭應(yīng)急儲(chǔ)備金)，每月節(jié)余約8000元，以這樣的資金規(guī)模和積累條件，要達(dá)到三年內(nèi)購(gòu)房的目標(biāo)，需要延長(zhǎng)積累時(shí)間或采取較為激進(jìn)的投資方式。
建議將20萬(wàn)元追加投入股市，暫不忙于操作(可先參與打新股)，待大盤(pán)回調(diào)時(shí)再擇機(jī)建倉(cāng)。每月節(jié)余的8000元中，5000元投入股市，3000元定投貨幣型基金，預(yù)期股票投資年回報(bào)率20%，貨幣型基金年回報(bào)率2.2%，三年后股票市值72.77萬(wàn)元，貨幣型基金13.3萬(wàn)元(其間可作調(diào)整)，定期存款2.14萬(wàn)元，活期存款1萬(wàn)元，合計(jì)約89.21萬(wàn)元，可基本滿(mǎn)足一套總價(jià)160萬(wàn)元小戶(hù)型的首付需求。
假設(shè)按揭政策保持不變：貸款80萬(wàn)元，利率上浮10%，住房期限20年，月供5980元；商用房期限10年，月供9098元。由此可見(jiàn)，按當(dāng)前的收入水平只能滿(mǎn)足住房貸款需求，若要購(gòu)買(mǎi)同等面積的商鋪，兩人的收入還需每年遞增10%。本報(bào)記者 潘潔 發(fā)自上海