消費者如何在交易以及入住后的諸多環(huán)節(jié)規(guī)避糾紛、減少損失？值此3·15到來之際，《北京晨報·房產(chǎn)周刊》特別推出經(jīng)典案例解析，以幫助買房人規(guī)避樓市中常見“陷阱”。
1延期交房細(xì)觀開發(fā)商資金實力
矛盾焦點
開發(fā)商用20萬元“起家”進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，銷售本岸小區(qū)期房后，未完工卻出現(xiàn)資金鏈斷鏈，致使數(shù)百名業(yè)主延期4年之久未入住。
事件回顧
2008 年8月，通州法院以虛報注冊資本罪和職務(wù)侵占罪對王海濤判處有期徒刑8年，并處罰金239萬元，至此“本岸事件”有了最終說法。2000年，王海濤用借來的20萬元注冊了5000萬元資本的北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)公司，并在通州開建本岸小區(qū)。然而小區(qū)尚未建好，王海濤公司的資金鏈斷裂，致使數(shù)百名業(yè)主的新房夢 “撂荒”。
根據(jù)伯雅房地產(chǎn)公司開發(fā)的本岸小區(qū)的購房合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2005年7月1日交房。但此后，伯雅公司連續(xù)4次告知業(yè)主延期交房，交房時間被推到2007年。直到伯雅公司一名副總“反水”舉報了王海濤，使得其在2007年1月17日被市公安局通州分局監(jiān)視居住。最終，檢察院以虛報注冊資本罪和職務(wù)侵占罪對王海濤提起公訴。當(dāng)年3月，本岸小區(qū)由新開發(fā)商接手并復(fù)工。直到2008年8月，本岸小區(qū)已改名為“群芳一園 ”，大部分業(yè)主已收房，與新開發(fā)商關(guān)于違約金的談判同時進(jìn)行。據(jù)報道，開發(fā)商拖欠的違約金總數(shù)已超過5000萬元。
律師點評
北京市煒衡律師事務(wù)所律師莊清忠提示，首先，買房人在選擇樓盤的時候一定要看開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)，盡量選擇有一定開發(fā)規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)；其次，雖然期房的價格會比現(xiàn)房優(yōu)惠，但購買期房本身風(fēng)險就會更大，因此在簽約時要在違約條款中明確責(zé)任，細(xì)算違約賠償；最后，如發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)糾紛，要快速“固定”證據(jù)，通過法律手段將自己的損失降到最低。
2內(nèi)部認(rèn)購切勿輕信他人不簽合同
矛盾焦點
“內(nèi)部認(rèn)購”憑借著價格優(yōu)惠、戶型優(yōu)秀等條件優(yōu)勢一直在房地產(chǎn)行業(yè)盛行。但這種不守行規(guī)的暗箱操作，對購房人來說，卻是實惠和風(fēng)險并存的。
事件回顧
2008 年3月份，讀者杜平向本報反映，鳳凰城項目開發(fā)商華潤置地在2004年1月收了自己的16.7萬元首付款后至今沒有通知他入住，多方打聽才得知已付首付的房子又被賣給了別人。通過采訪，記者了解到杜平是通過銷售人員認(rèn)識華潤置地北京分公司一高層凌某購得鳳凰城一房，當(dāng)時也是以凌某的名義提交的首付款。而華潤置地拿出一份凌某簽字的“退房協(xié)議”，否認(rèn)一房許兩主。從始至終，杜平手中所能證明自己買房的憑證也就是蓋有華潤置地的首付款收據(jù)，且收據(jù)上注明了款項用途和房屋的具體坐落位置。2008年7月，杜平狀告華潤置地“一房兩賣”一案開庭。隨后，通過庭外和解，華潤置地收回收據(jù)退還款項；而杜平的16.7萬元終于完璧歸趙，但并沒有獲得包括利息在內(nèi)的任何賠償，還損失了給最初介紹房源的銷售人員的好處費。
律師點評
北京市筑成律師事務(wù)所律師姚克楓指出：“寫明具體坐落位置的購房收據(jù)也是合同。國家并沒有明確什么樣形式的書面協(xié)議才是標(biāo)準(zhǔn)合同。但就本案看來，在出具的收據(jù)上已寫明款項用途和房屋的具體坐落位置，已構(gòu)成買賣關(guān)系，是簡單的合同。”姚克楓強(qiáng)調(diào)，如果開發(fā)商在出具該收據(jù)后，又將房屋賣給他人，顯然是違約行為。杜平告訴記者，法院的意見是本案最大的問題還是沒有標(biāo)準(zhǔn)合同，而收據(jù)也確實能證明有這筆購房款存在，因此最好的方式還是庭外和解。
3中介陷阱簽字內(nèi)容要把關(guān)
矛盾焦點
眼下,通過中介找房產(chǎn)生糾紛的事件也比比皆是。從最終看房就暗藏隱患，原因是買房人不細(xì)看中介拿出的看房單就簽字，結(jié)果未成交演變成違約，因這一矛盾糾紛走上法律訴訟的情況逐年增長。
事件回顧
2008 年5月，韓先生與妻子在房山看房后，他妻子在中介恒宇世紀(jì)公司要求下簽了看房協(xié)議�？捶繀f(xié)議上明文約定，買房得通過恒宇公司，如果通過第三方購買，需賠償 3%的違約金。因為辦理貸款的原因，韓先生夫妻通過其他中介成交。恒宇世紀(jì)得知后很快訴至法院，討要3%的違約金。宣武法院判定，韓先生是否購買所看房屋，是否選擇通過恒宇公司，其作為消費者有自主選擇服務(wù)的權(quán)利，恒宇公司無權(quán)干涉此權(quán)利。
法院說法
宣武法院判決認(rèn)為，恒宇世紀(jì)公司擬訂的《看房協(xié)議》，違反了消法關(guān)于“消費者依法享有自主選擇服務(wù)的權(quán)利”的規(guī)定，屬于無效。但也有類似案件中介勝訴，其中通州法院在判決類似案件時的說法是：中介公司為購房人提供了房產(chǎn)信息，購房人實際也看了經(jīng)紀(jì)公司提供的房產(chǎn)，依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律效力，當(dāng)事人應(yīng)該按合同履行義務(wù)。
管理房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的北京建委市場交易部門一工作人員曾表示，看房確認(rèn)書也是合同，消費者簽字之前，一定要仔細(xì)閱讀條款。消費者如果不認(rèn)可，可以不簽字，一旦簽字，就等于認(rèn)可，要負(fù)法律責(zé)任。