萬科2008年報A股募集資金使用情況
近日中國經(jīng)濟網(wǎng)連續(xù)關注了萬科金色雅筑出現(xiàn)的質量問題，滲水、不隔音、裂縫等困擾著小區(qū)的八百多名業(yè)主，上海萬科也在配合進行整改，對滲水的房屋開始全面整修，在墻壁中全部加入隔音棉，但多戶人家整改了三四次仍難解決問題，而且如此大面積的質量問題爆發(fā)，使越來越多的業(yè)主開始懷疑，這是因為壓縮成本、偷工減料造成的，小修小補解決不了問題。
分析師：年報數(shù)據(jù)存在異常 與大環(huán)境不相符
細心的業(yè)主在查看了萬科2008年年報時發(fā)現(xiàn)，在金色雅筑項目上萬科預計投入資金7.0億元，但實際使用資金只有6.61億元。預計收益僅1.45億元，但實際收益是2.64億元，增加了將近一倍。“這就是偷工減料的鐵證”，“我們是萬科追求高額利潤的犧牲品”，業(yè)主們對此反應強烈。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析師表示，僅從這一組數(shù)據(jù)難以判定開發(fā)商壓縮成本，因為這只是該開發(fā)商A股募集資金的使用情況，但可以作為一種參考。在2007年8月22日，萬科曾公開增發(fā)A股股票，在其發(fā)布的《萬科企業(yè)股份有限公司增發(fā)招股意向書(摘要)》中提到，金色雅筑項目預計總投資7.4億，其中地價3.1億，建造成本3.9億，期間費用0.4億，擬用本次募集資金投入7.0億元。從這里可以看出，股票增發(fā)融資是該項目主要資金來源，因此這筆錢的使用具有一定的代表性。該項目其實為2007年1月從恒大集團購入，所以此意向書中的預算項目“地價3.1億”其實是已發(fā)生的確定金額。因此，構成萬科后期資金投入的部分主要為“建造成本”。
“現(xiàn)在投入減少了，一方面可能是因為其他方面的資金增多了，比如自有資金、銀行貸款、預售房款，另一方面是開發(fā)商可能進行了成本優(yōu)化，比如采用了新技術、新管理模式，不排除偷工減料、壓縮成本的可能性”，分析師說。而在2008年樓市低迷、貨幣緊縮的情況下，銀行貸款、預售房款這樣的資金來源似乎是不夠現(xiàn)實的。
“從收益上看確實存在異常，至少與房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境是不相符合的”，這位分析師表示，房地產(chǎn)企業(yè)的收入預計收益=預計單價×可售面積-成本，在金色雅筑從2008年8月連續(xù)三次降價以后，價格已經(jīng)下跌了30%，在成本不變的情況下，收益必然會受到影響。但從現(xiàn)在的情況看，投入一定程度上下降了，而收益卻上漲了將近一倍，這就形成了一個悖論。他認為也存在另一種可能，就是該公司在做收入預計的時候持較為保守的態(tài)度，但差額如此之大還是難以解釋的。
萬科：并未出現(xiàn)普遍質量問題 和降價無任何關系
房地產(chǎn)業(yè)的質量問題一直都是存在的，在房價高的時候，購房者會更多的關注房價，而在房價下跌的時候，購房者對房屋的質量會更加挑剔。2008年年初萬科帶頭在全國范圍降價，金色雅筑的降價幅度甚至達到了30%，這也就直接導致出現(xiàn)了所謂的百名業(yè)主的“退房潮”。業(yè)主們會因為高價買入產(chǎn)生心理失衡，但高價買房而在降價的時候要退房，這在合同還是法律上都找不到適當?shù)闹С郑@是一個常識，因此在采訪中記者也發(fā)現(xiàn)，退房的業(yè)主大多數(shù)并不是因為房價高而要退房，而是在入住的時候開始發(fā)現(xiàn)滲水、不隔音等情況對房屋的質量產(chǎn)生了懷疑，“我們只是想要安居”，“我們不想花幾百萬買一個活動板房”，多位業(yè)主一再的強調。
降價是否帶來了成本的壓縮？記者就此問題采訪了上海萬科公司，首先上海萬科認為金色雅筑項目90+戶型確實存在滲漏問題，但不認為這是普遍質量缺陷，和降價沒有任何關系。另外，上海萬科仍然堅持認為出現(xiàn)滲水現(xiàn)象是因為工程參與各方與各方對新工藝的把握不夠成熟，沐浴房同層排水的防水層在施工時遭到了破損，他們表示如果有客戶對其他問題報修，公司會安排維修。
在2008年7月，金色雅筑剛剛開盤幾個月房屋總價就降低了20萬，引起了社會廣泛爭議。但萬科的解釋是，降價是因為原來的20萬元的裝修標準發(fā)生了變化，90+戶型確實由A標降低到了C標，而一個90平方米套房的裝修標準變化了竟能產(chǎn)生20萬元的差額，令人匪夷所思。
專家：危機時更應注重質量 勸開發(fā)商不要干傻事
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)受了2008年寒冬的考驗，樓市低迷、房價下跌、資金斷鏈煎熬著中國的房地產(chǎn)商們，在這樣的情形下，加快工期建設、節(jié)約成本、讓利促銷成為他們加速資金回籠的主要手段，萬科帶頭撕開了降價的口子。有專家預計房地產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)低迷，今年將有更多的房地產(chǎn)商降價，但在房價降了質量會不會也跟著降了？這個問題值得深思。
中國房地產(chǎn)協(xié)會的一名不愿具名的專家表示，“如果在這個時候降低房屋質量，這樣的開發(fā)商是傻瓜，是自己的給自己找麻煩，因為一旦出現(xiàn)質量問題就會沒完沒了，對下一步的銷售也產(chǎn)生影響，第一次能騙得了人，第二次騙得了人？所以我勸告開發(fā)商不要干這樣的傻事”。他認為，作為一個有社會責任、懂得市場規(guī)律的開發(fā)商不應該做傷害消費者利益的事情，不要占了小便宜吃了大虧，在行業(yè)經(jīng)歷寒冬的時候更要注意產(chǎn)品的質量。
金色雅筑小區(qū)里滲水的業(yè)主家里還在持續(xù)整改，電鉆的聲音此起彼伏，但房屋是不是整體存在問題？業(yè)主們的恐慌在擴大，憤怒在積蓄，懷疑在延伸。一位激進的退房團成員甚至曾在上海萬科總部門口燒掉了一個花圈，哀悼萬科企業(yè)道德和社會責任的死亡。