套一下《孫子兵法》的語境：房者，人之大事，一生積蓄，一家老小，不可不察也。
如無意外，這個小長假又將是開發(fā)商收獲的季節(jié)。冒著花光上半輩子甚至上一代的所有積蓄，下半輩子為銀行打工30年的辛勞，老百姓終于有了一套自己的房子。
但這套房子能讓你住上30年嗎；能保證這30年里，房子不會墻身剝落砸中你家老人、小孩嗎？
似乎開發(fā)商和承建商們心里也沒底。據(jù)記者了解，在今年3月份，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開的一次房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會議上，就有不少企業(yè)反映，房屋質(zhì)量問題已經(jīng)需要警惕。
質(zhì)量與房價 雞與蛋的命題？
“拿一把普通鑰匙，用力往墻身插，可以完全把鑰匙固定在墻體內(nèi)。這樣的房子你在里面住30年？”朱明(朱明博客)峰(化名)表示，從外表上看，這個珠三角的小區(qū)完全不遜色于任何新建樓盤。
朱明峰是廣東質(zhì)監(jiān)局的職員。今年年初該局進(jìn)行了珠三角商品房的抽查檢測，雖然不少知名開發(fā)商的品牌都榜上有名，但公布的結(jié)果顯示，總體上只有 15%左右的產(chǎn)品不合格，尚在合理范圍內(nèi)。朱明峰因?yàn)樽约阂I房子，所以很熱心地全程跟蹤此次抽查。在他看來，公布的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況差距頗大，“2007 年底到2008年廣州初建的商品房，最好還是不要買”。因?yàn)樗私獾降那闆r是，這段時間建造的房子普遍有偷工減料、以次充好的現(xiàn)象。
不獨(dú)監(jiān)察機(jī)構(gòu)，開發(fā)商內(nèi)也有類似的傳言。
2008年底，圈子內(nèi)流傳著這樣一個段子，某集團(tuán)開發(fā)商的銷售總監(jiān)要換一套房子，其公司在廣州有5個項(xiàng)目，但他開始是打定主意不買自己公司的房子，因?yàn)榉孔淤|(zhì)量實(shí)在不怎么樣。但他當(dāng)看了一圈其他公司的項(xiàng)目后，最后還是決定買自己公司的產(chǎn)品。因?yàn)樽约汗酒鸫a還知根知底，其他項(xiàng)目還不知道哪個環(huán)節(jié)偷工減料了。
建筑質(zhì)量問題其實(shí)并不是一時半會兒的事兒，監(jiān)管不力的問題已經(jīng)纏繞了業(yè)界幾十年。但這兩年問題更為嚴(yán)重，不時傳出業(yè)主因?yàn)椴粷M意房屋質(zhì)量而要求退房的新聞。
對于此前的退房潮，業(yè)內(nèi)分析人士大多認(rèn)為是由于房價下挫，準(zhǔn)業(yè)主損失嚴(yán)重，因而以此為借口退房。在他們看來，房屋質(zhì)量與房價下跌并非緊密相關(guān)的因素；房屋質(zhì)量更應(yīng)該與監(jiān)管力度互為因果。因?yàn)榧词狗績r上漲，如果監(jiān)管依舊不力，地產(chǎn)商同樣可以為了賺更多的利潤而壓縮建筑成本，從而導(dǎo)致房屋質(zhì)量下降。
行業(yè)潛規(guī)則
從理論上，這樣的分析似乎有一定道理。但實(shí)際上另有隱情。
一位承建商告訴記者，2008年房地產(chǎn)市場縮水，直接影響到房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)問題。一旦地產(chǎn)商資金周轉(zhuǎn)不靈，首先截流的就是工程款。而去年這種拖欠現(xiàn)象極為嚴(yán)重，這也是近期建筑質(zhì)量問題的原點(diǎn)。
在國內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)并非一個完全市場化的行業(yè)，但建筑行業(yè)卻是一個充分競爭的行業(yè)。正因?yàn)檫^度競爭，建筑商的利潤都被壓縮得很薄很薄，如果撇除大型基建，業(yè)內(nèi)普遍利潤率不到2%。
而按照建筑行業(yè)的潛規(guī)則，開發(fā)商通常都要求承建商墊資，也就是說，第一筆工程款通常是承建商自己出，當(dāng)工程進(jìn)行到1/3或者一半的時候，開發(fā)商才會出錢。這時候，如果開發(fā)商拖欠工程款，承建商將血本無歸。而2008年上半年房價下跌的同時，建筑成本還在飛漲，高峰(高峰博客)期鋼材達(dá)到6200元/噸，而三年前鋼材的價格只在3000元/噸左右。水泥、沙石等材料的成本都是成倍地上漲。這些壓力最后都落在承建商身上。
“現(xiàn)在誰也不敢拖欠農(nóng)民工工資，但我們也要生存啊，那只有從材料入手。”面對記者，上述承建商似乎頗為無奈：應(yīng)當(dāng)6毫米厚的鋼板在建筑中只用3 毫米的，28毫米的鋼筋也被私下?lián)Q成25毫米的。或者鋼筋間距變稀，根數(shù)減少。這已經(jīng)是普遍現(xiàn)象，更有甚者將劣質(zhì)螺紋鋼直接用于主體工程。
朱明峰告訴記者，在2007年底廣東質(zhì)監(jiān)局的一次抽查中，廣東韓江建筑有限公司就名列榜中，使用了硬度和力學(xué)性能都不合格的螺紋鋼。而廣東韓江建筑有限公司是合生創(chuàng)展的姊妹公司，而通常合生的樓盤都有韓江承建，老板同是朱家兄弟。在2009年的廣東質(zhì)監(jiān)局針對珠三角商品房的抽查檢測中，韓江再度驗(yàn)出不合格產(chǎn)品。
除了鋼材，地坪厚度(不含樓板)等工序也都“縮水”，120毫米的也往往被做成只有80毫米厚。“只要不被質(zhì)監(jiān)局抽查到就沒問題了。”前述承建商表示，這些都是被“包裹”在內(nèi)部的環(huán)節(jié)，封頂后的工程驗(yàn)收根本檢測不到其中情況。
而按照我國的相關(guān)法律，日常監(jiān)督是由承包企業(yè)的質(zhì)檢人員負(fù)責(zé)，這無疑是掩耳盜鈴。而相關(guān)部門的日常監(jiān)督范圍有限，例如，此次廣東質(zhì)監(jiān)局只能監(jiān)測到500多項(xiàng)材料，其中包括了上到鋼材下到裝修涂料的各個環(huán)節(jié)。對于珠三角數(shù)千個項(xiàng)目，一個項(xiàng)目上百種材料的“量”來說，這種監(jiān)察只能算是杯水車薪。即使發(fā)現(xiàn)使用劣質(zhì)產(chǎn)品，所謂的懲罰機(jī)制不過就是限期整改而已。
誰買單？
“能怎樣呢？”梁偉明顯得非常無奈。他是廣州保利西子灣第一期的業(yè)主，該項(xiàng)目在2008年年底收樓時，業(yè)主發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)諸多質(zhì)量問題，于是拒絕收樓，其后部分業(yè)主更是將保利告上法院。對于此事件的進(jìn)展，4月29日，保利董秘辦的工作人員對《中國經(jīng)營報》記者表示，該項(xiàng)目完全符合國家相關(guān)規(guī)定，由于事件處于訴訟期，不方便發(fā)表更多評論，一切以公告為準(zhǔn)。
梁偉明沒有成為訴訟業(yè)主的一員，他在開發(fā)商修補(bǔ)好房屋最后一道墻身裂紋后，在收樓書上簽了字。
“我有個監(jiān)督部門的朋友告訴我，除非是把房子拆了，再把這些材料拿出來檢驗(yàn)，否則你無法判斷房子是否偷工減料。即使是告上法院，所能提供的證據(jù)也只能是此前監(jiān)督部門開出的證明�？峙伦詈笠仓荒懿涣肆酥�”梁偉明說，國內(nèi)還沒有成功的商品房索賠案例。所以他只能選擇某種程度上的妥協(xié)，請來驗(yàn)房師(驗(yàn)房師博客)，把房子能看到的部分都細(xì)細(xì)敲打一遍，發(fā)現(xiàn)有任何不妥就找開發(fā)商返工。也許是因?yàn)?ldquo;業(yè)主狀告”一事引起了社會反響，保利對于梁偉明的要求幾乎也是有求必應(yīng)。“個人也只能做到這樣了，墻壁內(nèi)部是否有大問題已經(jīng)是無解。”梁偉明自嘲道，他只能祈求廣州別發(fā)生太過強(qiáng)烈的地震。
今年三四月，保利西子灣二期開始交樓。學(xué)乖了的開發(fā)商此次拉長了交樓期，不再讓業(yè)主集體收樓，希望通過這種方法逐個突破，讓交樓變得更為“和諧”。
同樣有質(zhì)量糾紛的還有上海的萬科金色雅筑。業(yè)主表示，“隔音之差”幾乎能聽到隔壁小夫妻的悄悄話。雖然開始業(yè)主也采用了示威方式維權(quán)，但最后大部分業(yè)主選擇的也是接受開發(fā)商的整改方案。萬科答應(yīng)為房子墻身增添“隔音棉”、衛(wèi)生間加涂防水層等補(bǔ)救措施，并且在整改施工期間，為每戶業(yè)主每天給予 200元的補(bǔ)償。
4月29日，萬科上海發(fā)言人對《中國經(jīng)營報》記者表示，該事件已經(jīng)完全結(jié)束，絕大部分業(yè)主都接受了整改方案，業(yè)主的利益得到了維護(hù)。
就這樣，建筑質(zhì)量問題變成開發(fā)商公關(guān)能力考試，最終買單的還是無奈的業(yè)主。
4月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于組織開展全國建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督執(zhí)法檢查的通知》，明確2009年在全國范圍內(nèi)開展建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督執(zhí)法檢查。
希望這會變成長期且有效的機(jī)制。