廣州知名房產(chǎn)律師周玉忠昨日（27日）指出，廣州市房管局的官方網(wǎng)站“陽光家緣”上的房屋買賣合同模版本的附件五充斥著有利于開發(fā)商的“霸王條款”。
“購房者權(quán)利幾被剝凈”
“前幾天，我打開‘陽光家緣’，在最新預(yù)售樓盤里看到某樓盤的合同模版，竟然發(fā)現(xiàn)其附件五里多數(shù)條款都屬于傾向于開發(fā)商的‘霸王條款’。我趕緊連續(xù)打開了幾個(gè)樓盤的合同模版，情況竟然都大同小異！”周律師指出，這些條款或加重購房人責(zé)任，或排除了購房人合法權(quán)利的格式條款。各個(gè)樓盤的附件五還略有不同。那些條款密密麻麻，字體較小，條目眾多，語句難懂，通過附件五，示范文本中所賦予購房人的權(quán)利幾乎被剝奪干凈。
周律師告訴新快報(bào)記者，目前廣州市已規(guī)定必須通過“陽光家緣網(wǎng)站”在網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。“如今，開發(fā)商可以以‘這是政府提供的合同’為理由，堂而皇之地讓購房者簽下這些‘霸王條款’！”
周玉忠律師同時(shí)指出，政府工商部門和房管部門推薦使用的商品房買賣合同示范文本中的附件五原來為空白。若有必要補(bǔ)充，亦應(yīng)由雙方協(xié)商確定。開發(fā)商所“開發(fā)”的補(bǔ)充協(xié)議是如何登上政府網(wǎng)站的大雅之堂披上了“政府推薦”的虛偽外衣？周律師表示他也不得而知。但附件五“補(bǔ)充協(xié)議”出現(xiàn)在政府網(wǎng)站“陽光家緣”合同模塊中，不可避免地危害到消費(fèi)者的權(quán)利，也在一定程度損害了政府形象。
呼吁房管局刪掉附件五
為此，周玉忠昨日寫了一封電子郵件，發(fā)送到房管局郵箱，建議房管局立即在“陽光家緣”首頁醒目位置提醒購房者：警惕開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議，告知購房者有權(quán)與開發(fā)商協(xié)商訂立補(bǔ)充協(xié)議，并將購房合同模塊附件五的內(nèi)容全部刪除。
同時(shí)，周玉忠希望各級(jí)消費(fèi)者組織能夠?qū)Υ税l(fā)出消費(fèi)警示，工商部門能對(duì)房屋銷售過程中的合同違法行為進(jìn)行查處。
某大型樓盤附件五條款摘登
(甲方為開發(fā)商，乙方為購房者)
不交管理費(fèi)不辦房產(chǎn)證？
一、收樓時(shí)，乙方應(yīng)依約定交清所有購房款(含按揭款)、稅費(fèi)及物業(yè)管理公司規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用，否則，甲方有權(quán)不通知乙方而按累計(jì)逾期天數(shù)相應(yīng)順延交樓和相應(yīng)順延辦理房地產(chǎn)權(quán)證。
●律師點(diǎn)評(píng):首先稅費(fèi)由國家收取，財(cái)政部門也多次重申開發(fā)商不得代收契稅，稅費(fèi)涉及到國家與購房人之間的行政管理關(guān)系。其次購房人入住時(shí)與物業(yè)公司形成的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系與開發(fā)商同購房人形成的商品房買賣合同關(guān)系分別屬于兩個(gè)不同法律關(guān)系。購房人必須提前交清物業(yè)管理公司規(guī)定的所有費(fèi)用及稅費(fèi)，開發(fā)商才履行交樓及辦證義務(wù)，混淆了不同的法律關(guān)系，違背了合同相對(duì)性原則。
●建議取消此條。
維修房子不算延期交樓？
二、甲方履行保修責(zé)任的，不視作延期交樓，乙方不得拒絕接受該商品房。若乙方房屋的相鄰房屋需維修，乙方必須對(duì)甲方的維修行為提供必要的便利。
●律師點(diǎn)評(píng):將符合國家規(guī)定和合同約定的商品房交付買受人是開發(fā)商的義務(wù)。對(duì)于不符合交樓條件的房屋，購房人有權(quán)拒絕收樓，開發(fā)商必須對(duì)此承擔(dān)維修或賠償責(zé)任。在購房人收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問題的，有權(quán)要求開發(fā)商予以修理。因此造成延期交樓的，完全是開發(fā)商自己的責(zé)任非購房人過錯(cuò)，理應(yīng)由其承擔(dān)完全責(zé)任。
●建議取消前句“甲方履行保修責(zé)任的，不視作延期交樓，乙方不得拒絕接受該商品房。”
業(yè)主違約責(zé)任是開發(fā)商4倍？
三、雙方因違反本合同約定而產(chǎn)生的利息、賠償款及違約金數(shù)額合計(jì)最高不得超過總購房?jī)r(jià)的5%，但本補(bǔ)充協(xié)議另有約定的除外。
●律師點(diǎn)評(píng)：此條看似公平，其實(shí)是個(gè)陷阱。由于補(bǔ)充協(xié)議未在其他地方另行規(guī)定開發(fā)商違約責(zé)任條款，若開發(fā)商違約的，則適用前句。根據(jù)前半句，開發(fā)商的違反本合同約定而產(chǎn)生的利息、賠償款及違約金數(shù)額合計(jì)最高不得超過總購房?jī)r(jià)的5%。但由于在補(bǔ)充協(xié)議的其他條款(第7條、第8條)規(guī)定了購房人在某些違約的情況下要支付房?jī)r(jià)總額20%的違約金。依據(jù)此條，即在發(fā)生此兩種情形之下，購房人承擔(dān)的違約責(zé)任應(yīng)適用后半句，如此，購房人所承擔(dān)的違約責(zé)任實(shí)為開發(fā)商不履行其主要義務(wù)時(shí)的4倍。
●建議刪除后半句“但本補(bǔ)充協(xié)議另有約定的除外”。
霸王條款強(qiáng)過合同正文？
四、本附件補(bǔ)充協(xié)議條款優(yōu)先于合同其他條款。
●律師點(diǎn)評(píng)：正是有了此條的“掩護(hù)”，補(bǔ)充協(xié)議才順理成章地將《商品房買賣合同》中固定條款所賦予購房人的正當(dāng)權(quán)益剝奪殆盡。如果沒有此條，由開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議與示范文本印刷文字不一致的地方，就有可能發(fā)生“沖突”，補(bǔ)充協(xié)議的霸王條款就可能“打不過”示范文本中的印刷文字。有了此條，補(bǔ)充協(xié)議優(yōu)先適用，霸王條款就能暢行無阻。
●建議修改為：本附件條款與合同其他條款不一的，優(yōu)先適用合同條款。