購房代理人張金鳳、知名中介我愛我家、9位售房業(yè)主的11套房產(chǎn)，成了上周京城樓市中的關(guān)鍵熱詞。因張金鳳拖欠9位售房人尾款共計2000多萬元，業(yè)主馬先生等人認為中介公司負有對購房人資質(zhì)失察的責任，我愛我家緊急啟動內(nèi)部機制決定墊付尾款。昨日，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉披露，未能及時獲得尾款的全部9位業(yè)主都與我愛我家簽署了《同意債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，共計2286.36萬元尾款最快將于今日到達賣房人的銀行賬戶，然而，張金鳳的個案同時也給中介行業(yè)和消費者留下一連串警示，首當其沖的便是中介收取的“擔保費”。
誰擔保房屋順利成交？
中介稱并非“分內(nèi)事”
上周，北京市朝陽區(qū)的多位業(yè)主反映，他們通過中介公司我愛我家賣房。在中介公司做出擔保承諾后，僅僅在收到30%的首付款后就將房子過戶給買家，買方代理人張金鳳承諾在60日至90日內(nèi)付款。可業(yè)主們卻沒有按期拿到房屋尾款。
“當初之所以通過中介公司賣房，就是為了放心。但事情發(fā)展到如今這一步，不知道該怎么辦了。”業(yè)主馬先生一度非常沮喪，因為他的心態(tài)和大多數(shù)消費者一樣，認為委托中介買賣房屋，中介理應為整個交易流程負全責，特別是督促買方交齊房款。“中介不就是保障二手房交易平穩(wěn)安全進行的嗎？因為賣房子的人怕拿不到錢，買房子的人怕過不了戶，所以大家才找中介。”
我愛我家北京公司客服中心總監(jiān)赫雙公開表示，交易過程中簽訂的“擔保合同”，只是擔保公司偉嘉安捷為銀行向買方批貸所提供的擔保服務(wù)，而在保障賣房人的交易安全方面，“的確沒有什么作用”。
記者詳細查看了北京市存量房交易合同范本（經(jīng)紀成交版）及多家中介公司的房屋出售委托合同，均未發(fā)現(xiàn)有關(guān)“房屋成交擔保責任”的內(nèi)容。胡景暉表示，歷來中介公司只向買賣雙方提供代理或居間服務(wù)，并沒有擔保方面的義務(wù)。如他所說：“二手房是動輒數(shù)百萬元的高額標的物，如果中介盡到‘擔保’義務(wù)，所收的那些費用肯定不夠。”
憑啥收取“擔保費”？
中介稱只與貸款有關(guān)
張金鳳事件看似個案，卻再次揭示了中介行業(yè)存在多年的頑疾。
中消協(xié)律師團團長邱寶昌表示，二手房買賣雙方遇到特殊要求或中介經(jīng)紀人口頭保證時，可通過簽署補充協(xié)議，闡明權(quán)責。以張金鳳事件為例，如果當初賣房人在簽訂購房合同時，將經(jīng)紀人“交易出問題，擔保公司做擔保”等說辭，以補充協(xié)議落在白紙黑字上，那就不會事后出現(xiàn)尾款無處追討的困境。
“這種所謂的補充協(xié)議，我們一般是不會簽的。”一家中介門店店長直言，目前按照規(guī)定，北京市總額500萬元以下的二手房中介傭金收取比例不得高于2.2%，可是很多中介實際卻按照2.7%左右的比例收取，額外的這0.5%即是通過“擔保服務(wù)費”的名義收取。所以，很多經(jīng)紀人為了向貸款買房的客戶收取這部分額外費用，都會一個勁地拍胸脯、打包票，好讓客戶感覺“‘擔保費’就是用來保證房屋交易順利進行而買的一個‘保險’”。
一套價值300萬元的二手房，中介收取的擔保費就可能高達1.5萬元，去年全市通過中介成交的二手房超過10萬套，這一樁樁交易背后勢必潛藏著天價“擔保費”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，買房人在實際交易中申請銀行貸款時，金融機構(gòu)會按規(guī)定收取一定的擔保費。此時，中介收取的擔保服務(wù)費往往就成了“擔保之外的擔保”；一旦買房人申請貸款被拒，提供“擔保”的中介公司也不會受到損失。因為根據(jù)中介公司與售房業(yè)主簽訂的委托協(xié)議，當銀行對購房人不予批貸時，委托協(xié)議自動終止，利用這一條款，一些中介公司得以“免責”。
中介收取的擔保費到底用作何處？是不是為多收傭金而巧立名目？對于這些消費者急于了解的“內(nèi)情”，中介行業(yè)內(nèi)部其實也有爭議，而這，顯然也引起了監(jiān)管部門的重視。
昨起執(zhí)行的京版“國五條”細則明確要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)實行明碼標價，不得利用虛假或使人誤解的標價內(nèi)容和方式等進行價格欺詐。
新聞延伸
資金監(jiān)管即將強制執(zhí)行
雖然事件告一段落，但北京房協(xié)有關(guān)人士認為，此類事件問題發(fā)生也暴露了交易資金監(jiān)管環(huán)節(jié)存在的漏洞，缺乏制度約束，單靠中介機構(gòu)“自覺”，很難規(guī)避該現(xiàn)象的發(fā)生。早在2007年，本市便推出二手房交易資金監(jiān)管制度，但由于該制度并非強制規(guī)定，長期缺乏應有的關(guān)注。
根據(jù)資金監(jiān)管政策的規(guī)定，買賣雙方簽訂《資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》后，要到銀行將房款存入“專用賬戶”，領(lǐng)取存款憑證后再到保證機構(gòu)（包括經(jīng)紀公司）領(lǐng)取資金托管憑證，然后才能去各區(qū)縣房產(chǎn)交易大廳辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，在買方取得新產(chǎn)權(quán)證、賣方取得辦結(jié)單以后，再到保證機構(gòu)去領(lǐng)取交易資金支取憑證，隨后才能在銀行進行交易資金劃轉(zhuǎn)。這一制度同時適用于全款及貸款購房的客戶。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，相比業(yè)主更多采用的“自行劃轉(zhuǎn)購房資金”方式，實行二手房交易資金監(jiān)管后，業(yè)主必須面臨拿錢“延遲”的事實。因為執(zhí)行資金監(jiān)管制度的二手房交易流程是業(yè)主賣房時必須持房屋權(quán)屬登記部門下發(fā)的“辦結(jié)單”，由中介公司與銀行方面確認后方可領(lǐng)取剩余房款。
對于二手房交易來說，資金安全理應優(yōu)于效率。市住建委有關(guān)負責人表示，按照計劃，自5月1日起，北京市存量房交易服務(wù)平臺試點范圍將由海淀區(qū)擴大至10個區(qū)縣和亦莊開發(fā)區(qū)，并在這些地區(qū)強制實行資金監(jiān)管制度。
