12月27日一早，北京通州鏈家地產(chǎn)銷(xiāo)售員小王兩眼通紅地站在房屋交易中心門(mén)口，等著他的客戶。
2009年的最后一個(gè)月，面對(duì)瘋狂的房?jī)r(jià)，政府出臺(tái)了遏制房地產(chǎn)投機(jī)的系列政策，第一條就是把個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限兩年的優(yōu)惠恢復(fù)到5年。消息公布時(shí)就有人預(yù)測(cè)，不少購(gòu)房者可能會(huì)搶搭營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的“末班車(chē)”，帶來(lái)市場(chǎng)的井噴。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，12月前10天，北京二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)已經(jīng)達(dá)14357套，其中住宅簽約套數(shù)達(dá)到了13576套，與11月相比，上漲幅度分別高達(dá)近60％及59％。
也有人認(rèn)為，“網(wǎng)簽”很多都是中介公司為了制造市場(chǎng)繁榮而有意“弄多的”，實(shí)際成交量并沒(méi)有那么多。小王不回避“數(shù)據(jù)里有水分”，但他也表示：“你看看，這大廳里擠成這樣，就大概知道今年市場(chǎng)的真實(shí)情況了。”
這位今年8月才入行的房屋中介銷(xiāo)售員說(shuō)，上半年市場(chǎng)火的時(shí)候，中介公司銷(xiāo)售員個(gè)人提成都“幾萬(wàn)幾萬(wàn)的”，他這樣新來(lái)的和人談起自己的業(yè)績(jī)，“說(shuō)月薪1萬(wàn)元，都覺(jué)得寒磣”。
截止到12月27日，北京二手房成交量達(dá)273390套，高出2006年、2007年、2008年三年總成交量36370套。同時(shí)，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商品房成交量175969套。據(jù)稱，對(duì)比前三年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這是2006年以來(lái)二手房成交量首次超過(guò)商品房。
業(yè)內(nèi)人士分析，多重因素導(dǎo)致了北京今年二手房市場(chǎng)的“瘋狂”。其一，商品房總價(jià)高于二手房近一半。12月，北京商品房均價(jià)保持在每平方米17500左右，而二手房的價(jià)格是13700元，成交平均面積分別為120平方米和92平方米，平均總價(jià)分別為200萬(wàn)元和130萬(wàn)元，巨大的差距使目前商品房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)的需求類型明顯脫節(jié)。首次置業(yè)的自住型購(gòu)房者，也就是房產(chǎn)市場(chǎng)的“剛性需求”，更多集中在二手房市場(chǎng)；其二，二手房的供應(yīng)區(qū)域多是老城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，而商品房因受到2008年土地成交銳減的影響，供應(yīng)量相對(duì)比較少，許多開(kāi)發(fā)商明顯沒(méi)有預(yù)料到今年成交高峰的出現(xiàn)。價(jià)格適中的新開(kāi)盤(pán)的房源多在五環(huán)外，相比二手房明顯弱勢(shì)。
另外，二手房系列稅收政策的優(yōu)惠，也讓2008年全年因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅停滯交易的二手房洶涌上市。
北京一些房屋中介公司眼里的“瘋狂”多是感性的。據(jù)記者了解，鑒于2007年以來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)整和樓市持續(xù)低迷，許多中介公司對(duì)未來(lái)預(yù)期很差，老銷(xiāo)售員轉(zhuǎn)行，在職的銷(xiāo)售員一度擔(dān)心失業(yè)。上半年，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，比如通縣一些樓盤(pán)單價(jià)已經(jīng)比前期高點(diǎn)跌去四分之一。到五六月，北京市場(chǎng)已經(jīng)異常火爆，許多銷(xiāo)售員一個(gè)月做十幾套是家常便飯。這時(shí)，房?jī)r(jià)也開(kāi)始快速攀升。經(jīng)過(guò)了相對(duì)清淡的夏季，二手房熱度開(kāi)始迎來(lái)瘋狂的頂點(diǎn)。這時(shí)，不但交易量上升，房?jī)r(jià)也開(kāi)始超過(guò)歷史最高點(diǎn)。許多中介公司的銷(xiāo)售計(jì)劃是“月月破紀(jì)錄”。
到了12月，北京二手房?jī)r(jià)格的漲幅愈發(fā)離奇。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年底價(jià)格對(duì)比1月累計(jì)漲幅已超過(guò)58.4％，達(dá)14100元／平方米。這一均價(jià)及漲幅都創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。
據(jù)一些中介公司不完全統(tǒng)計(jì)，伴隨下半年熱點(diǎn)區(qū)域的二手房單價(jià)瘋漲，投資和投機(jī)需求也在增加，在城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域，投資客甚至高達(dá)五成以上。“很多購(gòu)房者不是用來(lái)住的，而是用來(lái)賺錢(qián)的”。
“投資客”對(duì)二手房房?jī)r(jià)上漲到底影響多大？中介公司對(duì)此沒(méi)有一致的標(biāo)準(zhǔn)，但一些共性的分析是相似的。據(jù)稱，今年為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，銀行信貸猛增，到5月達(dá)到4．58萬(wàn)億元，在“通脹預(yù)期”愈加明顯的前提下，房子又一次成為許多尋求資產(chǎn)保值、升值的投資客的目標(biāo)。
還有分析稱，除了投資客的資金，還有實(shí)體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而來(lái)的資金，由于鋼鐵、水泥等制造業(yè)本身產(chǎn)能過(guò)剩，實(shí)體產(chǎn)業(yè)獲得的信貸資金只能另尋“出口”，于是樓市也成了實(shí)體產(chǎn)業(yè)投資、避險(xiǎn)的選擇。大量的資金和購(gòu)房需求涌入到樓市，房?jī)r(jià)自然應(yīng)聲而漲。
2009年年末的北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)專有名詞：“恐慌性需求”，業(yè)內(nèi)將其定義為：不問(wèn)價(jià)格、地段，脫離購(gòu)房需求能力，貸款比率畸高，為了購(gòu)房而購(gòu)房。有的二手房中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這部分需求在11月及12月的市場(chǎng)成交高峰中已經(jīng)占到了整個(gè)需求的30％左右。不過(guò)，人們普遍預(yù)期這種非市場(chǎng)正常規(guī)律的恐慌性需求，隨著國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)會(huì)有所減弱。