內蒙古鄂爾多斯市康巴什新區(qū)近期頗不寧靜，這個被外媒稱為房地產泡沫最佳展示品的“鬼城”吸引了各路記者，然而仔細走訪之后，中國證券報記者卻發(fā)現(xiàn)這其實是一個外人難以理解的復雜的奇怪“泡沫”，其堅實程度超乎人們預料。

　　空空蕩蕩的鄂爾多斯市康巴什新區(qū)，嶄新的住宅小區(qū)鱗次櫛比，而遍尋整個康巴什，中國證券報記者只找到一家門面狹小的房產中介。“整個康巴什新區(qū)就我們一家房產中介，我們也只有兩套房源出售，沒有放租的。”靈通房產中介主管李曉琴淡淡地表示，這里的業(yè)主都不缺錢，房子寧可空置，也很少出售和拿來出租。

　　李曉琴手上僅有的兩套委托代售的房源，一套是105平方米的二手房，80萬元房款只能一次性付清；另一套轉手的150平方米的期房，也只能少量貸款。

　　這里的房貸政策較國內其他城市明顯嚴格許多，當?shù)厝耸糠Q，其實鄂爾多斯的房貸一直都不寬松。工商銀行猛格支行客戶經理劉美華表示，工行在鄂爾多斯不開展二手房按揭，期房按揭也不接受個人申請，要根據(jù)和開發(fā)商的協(xié)議進行，首付嚴格執(zhí)行國家房貸新政策。

　　在走訪建行、鄂爾多斯商業(yè)銀行以及東勝農村商業(yè)銀行等過程中，中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銀行都對二手房按揭拒之門外，首套房貸款也普遍執(zhí)行三成或四成首付。

　　“鄂爾多斯只有招行一家可以做二手房按揭，而且是按評估價的六成貸款。”房產經紀人鄭微表示，招行的評估價普遍低于房子的市場價。她給記者介紹了一套96平方米售價61萬元的二手房，能夠從招行獲得的貸款只有29萬元，還不到五成。這與許多沿海城市慣用的陰陽合同、抬高評估價恰好相反。

　　房貸并不寬松，而鄂爾多斯樓市的一大特點就是與銀行關聯(lián)不大，富裕的鄂爾多斯人幾乎像買“大白菜”一樣瘋狂買房。“很多人都是半夜搬著小板凳、裹著大棉被去排隊，晚了就沒有你的了。”當?shù)爻鲎廛囁緳C告訴記者，由于投資煤炭和拆遷補償，很多家庭擁有上百萬甚至幾百萬家產，這些錢缺少投資渠道，只有拿來買房，有些家庭買三四套房，甚至一個單元。

　　中國證券報記者看到，火熱的房地產市場帶來了鄂爾多斯市區(qū)迅速擴張，除了只有不到3萬人居住的康巴什新區(qū)外，伊金霍洛旗阿鎮(zhèn)的新城區(qū)在擴張，東勝區(qū)也在向鐵西延展，一眼望不到邊的房地產項目同時上馬。

　　然而，房地產項目的崛起并沒有帶來火爆的人氣，多個已經建成的住宅小區(qū)內，居民寥寥可數(shù)，很多房子空置。

　　更加奇特的是，常用的衡量房產“泡沫”的租售比、房價收入比，在鄂爾多斯似乎也不適用。盡管大量住宅空置，鄂爾多斯三個主城區(qū)人口也只有70萬人，當?shù)胤慨a的租售比卻遠遠高于國內其他城市。“一套一百平方米的房子年租金在3.5萬元左右。”鄭微告訴記者，以這套61萬元的房子為例，年租金3.5萬元，年收益甚至達到5.7%，遠高于銀行存款。白領劉先生也表示，即便是40平方米的小戶型，年租金也能達到1.5萬元，按每平方米7000元買下來，年收益也有5.35%。當?shù)氐禺a中介透露其中玄機，很多業(yè)主對租金的那點收益毫不在意，大多選擇空置等待升值，鄂爾多斯的租賃市場供不應求。

　　一個西部城市，六七千元的房價看起來不可思議，但對迅速富裕的鄂爾多斯人來說，買房的壓力卻明顯小于沿海城市。“按普通白領月收入四五千元計算，一個半月的收入就可買到一平方米房子，比北京上海都要輕松。”白領劉先生表示，一些效益好的煤礦員工年收入超過10萬元，六七年就可以買到一套百十平米的房子，房價收入比并不可怕。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，鄂爾多斯2009年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21883元，與深圳人均可支配收入相當，而深圳新房均價卻幾乎是鄂爾多斯的三倍。兩相對比之下，鄂爾多斯房產“泡沫”背后的資金推手顯得格外堅實。

　　一邊是幾乎所有售出樓盤都空空蕩蕩，一邊是財大氣粗購幾套房不以為意，這便是鄂爾多斯。