5月5日，恒大地產(chǎn)在香港高調(diào)宣布：即日起旗下全部項(xiàng)目均以8.5折對(duì)外銷售！
曾經(jīng)的中國首富，正所謂“樹大招風(fēng)”！經(jīng)歷過2008年房地產(chǎn)市場與資本市場“過山車式的雙重?zé)挭z”，“山重水復(fù)”的恒大在今天“撲朔迷離”的復(fù)雜形勢下給予房地產(chǎn)市場的又一記響亮的“悶雷”！
恒大調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，如恒大自身所言，是順勢而為，伺機(jī)擴(kuò)疆拓土？還是被逼無奈，揮刀自宮？真如市場嘩然一片，出現(xiàn)“多米諾骨牌效應(yīng)”引導(dǎo)全國房價(jià)下跌？
現(xiàn)在看來，房價(jià)下跌多半是一廂情愿的“夢話”！
“重資產(chǎn)、輕盈利”的恒大
較早恒大“八五折”宣言出爐的還有自稱本土唯一的富人榜——“新財(cái)富500富人榜”，其中88位富人來自房地產(chǎn)業(yè)，占比17.6%，財(cái)富總額6490.8億元，人均財(cái)富7.8億元，房地產(chǎn)已經(jīng)成為名副其實(shí)盛產(chǎn)“財(cái)主”的行當(dāng)。
而2006年仍偏居廣州的恒大正是借外力“資本”的東風(fēng)，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢處于“風(fēng)雨飄搖”當(dāng)口的2007-2009年，勇于在全國范圍內(nèi)不惜代價(jià)大肆儲(chǔ)備土地，甚至屢創(chuàng)“地王”！2006年底恒大土地儲(chǔ)備面積不足600萬平方米，2008年初一年間土地儲(chǔ)備達(dá)到4580萬平方米之巨，增長超7倍，而這還是在土地價(jià)值重估、房價(jià)泡沫膨脹之際，宏觀調(diào)控日漸趨緊的2007年完成的；2009年底，恒大足跡已遍布25個(gè)城市，擁有57個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備面積高達(dá)5497.6萬平方米，如果再來看恒大的盈利能力，那恒大就像國內(nèi)的鋼鐵、建材等行業(yè)相同成為“重資產(chǎn)、輕盈利”的經(jīng)營模式。
恒大背擁巨量土地儲(chǔ)備面積，在目前“誰有土地，誰就是老大”的國內(nèi)開發(fā)模式下，或許在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨好，房地產(chǎn)行業(yè)處于景氣，政策環(huán)境溫和或者出現(xiàn)2009年的情況支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的，恒大通過快速開發(fā)、快速銷售的“快餐”周轉(zhuǎn)策略應(yīng)能處于良性、高速發(fā)展的成長期；但是面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)重超出市場預(yù)期，調(diào)控力度前所未有的形勢下，巨量土地儲(chǔ)備面積反而成為恒大地產(chǎn)的“緊箍咒”，稍不小心將仍有重蹈順馳覆轍的可能。
“巨無霸”的脆弱
從2009底至今新一輪房地產(chǎn)調(diào)控來看，政府重拳出擊全力抑制市場需求，而對(duì)于開發(fā)商，除了要求政府增加土地供應(yīng)，開發(fā)企業(yè)及時(shí)開發(fā)與公開銷售之外，重點(diǎn)在于打擊土地閑置與炒地、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)等經(jīng)營行為；因此增加住房的市場供應(yīng)，保持房地產(chǎn)開發(fā)投資更是此次房地產(chǎn)調(diào)控的重要特點(diǎn)；所以從調(diào)控著重點(diǎn)出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未來一段時(shí)間內(nèi)將面臨市場消費(fèi)需求萎縮，但資本支出仍需要繼續(xù)發(fā)生的雙重困局。而恒大在近三年內(nèi)的巨量土地儲(chǔ)備就面臨政府調(diào)控政策與市場需求萎縮的雙重壓迫，2009年第三季度恒大已動(dòng)工開發(fā)的面積達(dá)4190萬平方米，占比82%，為此恒大在未來兩年的資本支出將超過200 億元，這還不包括在未來時(shí)間里恒大的土地儲(chǔ)備支出；
我們?cè)賮砜纯春愦笞钚乱荒甑馁Y產(chǎn)負(fù)債情況，5月5日，恒大公布了今年四月份的銷售數(shù)據(jù)以及現(xiàn)金情況，指出截至4月30恒大現(xiàn)金余額達(dá)209.9億港元，現(xiàn)金流充足；真實(shí)情況真如他們所說的，未必209.9億元港元是建立在今年總共發(fā)行13.5億美元優(yōu)先票據(jù)的基礎(chǔ)上，減去優(yōu)先票據(jù)金額為108億港元，分析恒大年報(bào)，恒大債款就達(dá)到141.8億港元，在2010年10月31日到期超20億港元的結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款，未來兩年里需要償付的銀行貸款為24.9億港元，截至2009年9月30日，恒大地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率就已經(jīng)達(dá)到82%，發(fā)行13.5億美元的優(yōu)先票據(jù)更進(jìn)一步推升恒大的資產(chǎn)負(fù)債率，更讓投資人擔(dān)心的是高達(dá)13%的年息支出吞噬恒大的微薄盈利，在過去三年，恒大一直通過項(xiàng)目股權(quán)溢價(jià)轉(zhuǎn)讓提高其年度盈利，而作為公司主業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)盈利極為可憐，與恒大巨量土地儲(chǔ)備，總資產(chǎn)超過600億元的“巨無霸”身份極其不相符。
然而我們?cè)賮砘仡櫤愦髲?006年偏居廣州到今日成為全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展歷程，外部資本是最大推手，但推動(dòng)力的背后卻是今天恒大最大的累贅，因?yàn)楫?dāng)初與資本的對(duì)賭協(xié)議，讓今天恒大地產(chǎn)掌門人在2010年11月之前面臨個(gè)人高達(dá)16.19億元港元損失的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
在2008年房地產(chǎn)業(yè)極其艱難的時(shí)刻，恒大地產(chǎn)也曾經(jīng)推出大規(guī)模的打折促銷活動(dòng)，在一定程度上回籠資金，舒緩當(dāng)時(shí)極其嚴(yán)重的資金壓力，而今天又一次高調(diào)在國內(nèi)率先推出“八五折”銷售活動(dòng)，是壯士斷腕，不得不揮刀自宮，以圖自救，還是順形勢而為，房價(jià)調(diào)整不可避免，我看恒大地產(chǎn)只是臨立懸崖邊的“巨人”，一不小心就重重的摔下來了。