各種住房需求疊加　擠壓正常住房需求空間

　　問：抑制不合理的住房需求，一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策中的主要內(nèi)容，您認(rèn)為哪些住房需求是不合理的呢？

　　答：中國(guó)人歷來有存錢、蓋房、置業(yè)和為兒孫積攢家產(chǎn)的文化傳統(tǒng)，而房產(chǎn)就是家庭中最大的一項(xiàng)資產(chǎn)。

　　當(dāng)前對(duì)待住房問題，社會(huì)上很多年青人“無房不婚”、“一步到位”、“低齡購(gòu)房”、“啃老購(gòu)房”等都是一些不理性和不合理的購(gòu)房觀念。

　　問：不合理的住房需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么影響？

　　答：當(dāng)前我國(guó)各種住房需求疊加，正常自住需求中疊加了投資需求，現(xiàn)時(shí)需求中疊加了未來需求，改善需求中疊加了拆遷需求。

　　每年我國(guó)城鎮(zhèn)住房竣工量7億至8億平方米的量不可謂不大，但這些投資性、保值避險(xiǎn)性、超前性和恐慌性需求的增加對(duì)市場(chǎng)供給產(chǎn)生了很大的壓力，也使正常的住房需求空間受到擠壓。各種需求的集中釋放，導(dǎo)致供求關(guān)系長(zhǎng)期處于不平衡之中，房?jī)r(jià)上漲就不可避免。

　　缺乏積累和投資能力，過早購(gòu)房存在三重風(fēng)險(xiǎn)

　　問：一些群眾認(rèn)為買房子有利于資產(chǎn)保值，是“只賺不賠”的買賣，您怎么看？

　　答：購(gòu)房本身是一種投資行為，是一種固定資產(chǎn)投資行為，是把家庭的貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成房屋資產(chǎn)的行為，是積累家庭財(cái)富的行為。如果購(gòu)房還利用了銀行貸款，那么就是動(dòng)用了銀行杠桿來放大投資能力的行為。

　　這種購(gòu)房投資存在三重風(fēng)險(xiǎn)。其一，這種投資數(shù)額較大，通常需要依靠銀行貸款，那么必須要連續(xù)性投資(還款)，否則前期投資就會(huì)受到損失，所以對(duì)購(gòu)房者的收入的積累和工作的穩(wěn)定要求較高。而剛畢業(yè)參加工作的年青人，往往是積累少、工作不穩(wěn)定、收入變動(dòng)大的群體，一旦失業(yè)，還款壓力陡增，失房風(fēng)險(xiǎn)極大。

　　其二，這種投資的變現(xiàn)相對(duì)股票等證券復(fù)雜程度較大，稅費(fèi)、時(shí)間等交易成本較高，變現(xiàn)較難，一旦因考慮不周購(gòu)房不適當(dāng)，再更換住房成本很高，特別是在人口流動(dòng)性小的城市更是如此。

　　其三，利率上升或房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，如美國(guó)次貸危機(jī)出現(xiàn)，利率大幅快速上升，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌，許多家庭出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)，斷供失房就大量出現(xiàn)。

　　在很多國(guó)家，購(gòu)房年齡都在40歲左右，而北京平均只有27歲，這些年青人在自身尚不具備充分的積累和投資能力時(shí)，過早購(gòu)房，其抗拒風(fēng)險(xiǎn)的能力十分脆弱，處理不當(dāng)，將會(huì)給家庭甚至父輩帶來無窮的煩惱。