千億之后，首開(kāi)股份陷入規(guī)模增長(zhǎng)“怪圈”。

　　2020年，上市公司將銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)定為1011.03億元，按年下降0.24%。事實(shí)上，早于2018年，首開(kāi)股份就已成功打入千億房企陣營(yíng)。

　　據(jù)披露，2020年1月-7月，首開(kāi)股份累計(jì)實(shí)現(xiàn)去化521.59億元，僅完成年度目標(biāo)的51.59%。這也意味著后續(xù)上市公司要月均賣(mài)掉97.89億元的房子才能如期完成既定目標(biāo)。

　　今年二季度，在銷(xiāo)售端開(kāi)始發(fā)力的首開(kāi)股份也僅有5月和6月的銷(xiāo)售額在百億之上，分別為109.73億元和118.13億元。此后7月，上市公司月度簽約金額又回落至78.3億元。不難看到，對(duì)于首開(kāi)股份來(lái)說(shuō)，想要完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)，頗具挑戰(zhàn)。

業(yè)績(jī)持續(xù)下滑

　　擺在首開(kāi)股份眼前的難題是，業(yè)績(jī)跌跌不休。

　　8月29日，首開(kāi)股份發(fā)布了2020年半年度報(bào)告。期內(nèi)，上市公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收180.26億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)12.8億元，同比分別下降22.45%和38%。較之一季度，營(yíng)收下跌幅度在收窄，業(yè)績(jī)下跌幅度在擴(kuò)大。

　　對(duì)于營(yíng)收下滑，首開(kāi)股份相關(guān)負(fù)責(zé)人如是回復(fù)《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》，“主要是由于預(yù)售房屋交付時(shí)點(diǎn)不均勻?qū)е拢�今年上半年具備結(jié)算條件的項(xiàng)目規(guī)模小，造成報(bào)告期主營(yíng)收入降低。預(yù)計(jì)隨著下半年可結(jié)算項(xiàng)目的增加，營(yíng)收下滑趨勢(shì)將有所改善。”

　　業(yè)績(jī)下滑方面，上述負(fù)責(zé)人表示，“主要原因是結(jié)算項(xiàng)目毛利率較低以及結(jié)算規(guī)模較小;下半年，公司將根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度安排，嚴(yán)格管理，加大全年結(jié)算規(guī)模。”

　　下滑并非沒(méi)有預(yù)兆，早在2019年，首開(kāi)股份業(yè)績(jī)就出現(xiàn)下滑。彼時(shí)，上市公司實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)27.58億元，按年下降12.9%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富choice

　　實(shí)際上，進(jìn)入2020年以來(lái)，首開(kāi)股份銷(xiāo)售毛利率就在一路走低，已由2019年末的37.59%下降11.49百分點(diǎn)至2020年中期的26.09%。

　　期內(nèi)，首開(kāi)股份經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也越發(fā)“糟糕”，已由正“變負(fù)”且處于擴(kuò)大的“為負(fù)”中。

　　據(jù)choice數(shù)據(jù)，2020年一季度和2020年中期，首開(kāi)股份經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-47.1億元和-77.88億元，而此前2019年這一數(shù)值為17.24億元。這表明上市公司已不能憑借自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生正向現(xiàn)金流。

　　“上半年新增儲(chǔ)備較多，地價(jià)支出比較大。由于上半年拿地相對(duì)積極，已完成大部分全年購(gòu)地計(jì)劃，預(yù)計(jì)下半年拿地支出將有所減少。”對(duì)于如何來(lái)改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流狀況，首開(kāi)股份相關(guān)負(fù)責(zé)人如是表示，“同時(shí)，今年前幾個(gè)月受疫情影響，各個(gè)在售項(xiàng)目難以正常開(kāi)展業(yè)務(wù)，銷(xiāo)售和回款都受到了一定影響，預(yù)計(jì)下半年也會(huì)有所改善。”

　　經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流緊張之際，首開(kāi)股份在不斷“借新償舊”。

　　時(shí)間拉至今年2月和3月，首開(kāi)股份先后發(fā)行了兩筆為期均為5年金額分別為27億元和12億元的公司債券，相應(yīng)利率為3.74%和3.69%�！吨袊�(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》梳理發(fā)現(xiàn)，首開(kāi)股份發(fā)行上述兩筆公司債券主要用于贖回“14首開(kāi)債”。后者發(fā)行于2015年6月，為期7年金額為40億元，利率為4.8%。

　　此外，2月，上市公司還發(fā)行了一筆金額為30億元的永續(xù)債，利率為3.88%，創(chuàng)下2016年以來(lái)發(fā)行此類(lèi)“債”利率新低。據(jù)其中報(bào)披露，2020年上半年，上市公司也清償了過(guò)往發(fā)行的30億元永續(xù)債。

　　換句話說(shuō)，上市公司在用低息債置換高息債。

　　接連“借新償舊”之后，首開(kāi)股份現(xiàn)金短債比也得到改善，已由2019年末的0.98升至2020年中期的1.002，貨幣資金基本可以覆蓋短期借款和1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債。

　　只是短期償債壓力得到緩解的同時(shí)，首開(kāi)股份三費(fèi)費(fèi)率卻在上升，由2019年中期的9.16%上升4.34個(gè)百分點(diǎn)至2020年中期的13.51%。

　　究其背后，這與上市公司不斷增長(zhǎng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用、處于下滑中的營(yíng)收關(guān)系莫大。

　　對(duì)于今后如何來(lái)進(jìn)一步管控好三費(fèi)費(fèi)率，首開(kāi)股份上述負(fù)責(zé)人表示，“一是強(qiáng)化銷(xiāo)售，加快周轉(zhuǎn)，擴(kuò)大結(jié)算規(guī)模，做大分母;二是合理控制負(fù)債規(guī)模以及財(cái)務(wù)費(fèi)用支出。”

接連運(yùn)用永續(xù)債和少數(shù)股東權(quán)益，隱藏負(fù)債?

　　首開(kāi)的誕生可以往前追溯至2005年12月，先后在北京成功開(kāi)發(fā)了回龍觀文化居住區(qū)、方莊小區(qū)和望京新城等體量超百萬(wàn)平方米居住社區(qū)的城開(kāi)集團(tuán)與天鴻集團(tuán)進(jìn)行了合并重組，正式掛牌成立北京首都開(kāi)發(fā)控股(集團(tuán))有限公司(下稱(chēng)“首開(kāi)集團(tuán)”)。

　　2007年12月，首開(kāi)集團(tuán)便完成了向北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司(下稱(chēng)“天鴻寶業(yè)”)借殼，將旗下12家子公司注入上市公司，借此實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)上市。次年4月，上市公司名稱(chēng)變更為“北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司”，證券簡(jiǎn)稱(chēng)變更為“首開(kāi)股份”。

　　2010年，首開(kāi)股份規(guī)模便突破百億大關(guān)，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額134億元。該年，上市公司還制定了“5年發(fā)展戰(zhàn)略”，“到2015年，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額300億元。”

　　只不過(guò)道路頗為曲折，首開(kāi)股份徘徊于“百億銷(xiāo)售”足足有4年，直到2014年規(guī)模才站上了200億元。

　　2015年，上市公司出現(xiàn)了永續(xù)債的身影。當(dāng)年8月和12月，首開(kāi)股份先后發(fā)行了兩筆金額均為30億元的永續(xù)債。在永續(xù)債的加持下，首開(kāi)股份如期完成了5年前設(shè)定的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)簽約金額327.56億元，按年增長(zhǎng)59.08%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：首開(kāi)股份歷年財(cái)報(bào)

　　嘗到甜頭的首開(kāi)股份，開(kāi)始上癮永續(xù)債。2016年5月和12月，上市公司再次先后發(fā)行了兩筆金額分別為30億元和20億元的永續(xù)債。期間，首開(kāi)股份也部分償還了上年借的40億元永續(xù)債。這揭開(kāi)了首開(kāi)股份來(lái)回“償還-發(fā)行”永續(xù)債的序幕。

　　2017年，首開(kāi)股份便迎來(lái)使用永續(xù)債的頂峰。雖然，該年上市公司再度部分償還之前所發(fā)行的20億元永續(xù)債，但期內(nèi)又新發(fā)行了30億元。增減之間，首開(kāi)股份永續(xù)債規(guī)模達(dá)到了79.85億元。值得一提的是，這一債務(wù)規(guī)模在2018年也未發(fā)生變動(dòng)。

　　在IP Global中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，首開(kāi)股份來(lái)回發(fā)行與清償永續(xù)債是為了利用永續(xù)債來(lái)降低表觀負(fù)債率以及加杠桿來(lái)支持債權(quán)融資。再者，運(yùn)用此法可以在實(shí)現(xiàn)永續(xù)債運(yùn)用的長(zhǎng)期化同時(shí)有效避免永續(xù)債利率跨期跳漲的問(wèn)題，保持了運(yùn)用永續(xù)債較低的財(cái)務(wù)成本。

　　匯生國(guó)際融資總裁黃立沖也表示，永續(xù)債是一種帶有債權(quán)性質(zhì)的股權(quán)，不會(huì)計(jì)作資產(chǎn)負(fù)債表里面的債務(wù)。但，實(shí)際上是一種債務(wù)，企業(yè)通過(guò)發(fā)行永續(xù)債可以使其表面上的凈負(fù)債率減少。

　　事實(shí)也是如此，如若將永續(xù)債也計(jì)入負(fù)債，首開(kāi)股份凈負(fù)債率將大幅增加。

　　《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》運(yùn)用“(有息負(fù)債-貨幣資金)/凈資產(chǎn)”計(jì)算出首開(kāi)股份2015年-2019年及2020年中期的凈負(fù)債率分別為164.22%、142.27%、175.37%、160.67%、169.81%和174.41%。若是負(fù)債也將永續(xù)債計(jì)入，首開(kāi)股份凈負(fù)債率將在原來(lái)的基礎(chǔ)上向上拓24.33個(gè)百分點(diǎn)-86.61個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)于現(xiàn)存規(guī)模較大的永續(xù)債是否有具體清償計(jì)劃?上市公司上述負(fù)責(zé)人表示，“較之2018年，公司目前永續(xù)債規(guī)模已有一定減少。何時(shí)歸還債務(wù)，應(yīng)綜合多方面因素考慮，包括債務(wù)期限、成本以及歸還債務(wù)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的影響等。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：首開(kāi)股份歷年財(cái)報(bào)，《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》獨(dú)家整理

　　客觀來(lái)看，在加大運(yùn)用永續(xù)債期間，上市公司規(guī)模也實(shí)現(xiàn)了“跨越”。2016年-2018年，首開(kāi)股份分別實(shí)現(xiàn)簽約金額631.03億元、691.9億元和1007.27億元，相應(yīng)按年增長(zhǎng)92.65%、9.65%和45.58%。

　　不難發(fā)現(xiàn)，由“300億元級(jí)”到“千億級(jí)”，首開(kāi)股份前后也只用了3年。規(guī)模增長(zhǎng)之快，可見(jiàn)一斑。

　　不過(guò)，少數(shù)股東權(quán)益的大量運(yùn)用在里邊也功不可沒(méi)。2016-2018年，首開(kāi)股份少數(shù)股東權(quán)益在股東權(quán)益合計(jì)中占比為23.85%、36.25%和42.45%。要知道，2015年，上市公司少數(shù)股東權(quán)益占比也不過(guò)9.3%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富choice

　　正如黃立沖所分析認(rèn)為，如果企業(yè)債務(wù)水平過(guò)高，那就沒(méi)有辦法再發(fā)債，所以會(huì)采用少數(shù)股東權(quán)益這種操盤(pán)的杠桿式方式。其實(shí)，這也是一種變相債務(wù)。因?yàn)�，運(yùn)用這種方法，債務(wù)可以隱藏到一些回購(gòu)承諾里邊，基本上可以使到企業(yè)表面上的債務(wù)水平不像實(shí)際上那么高。

　　柏文喜也坦言，過(guò)去幾年，首開(kāi)股份規(guī)模高速增長(zhǎng)，一方面靠永續(xù)債以加杠桿推動(dòng)負(fù)債來(lái)實(shí)現(xiàn)，另一方面則是依靠大量運(yùn)用股權(quán)合作、聯(lián)合開(kāi)發(fā)這種不并表的方式來(lái)凝聚財(cái)務(wù)資源和對(duì)表觀負(fù)債進(jìn)行優(yōu)化來(lái)助推，這其中可能還暗含大量明股實(shí)債的融資方式。

　　邁入千億房企陣營(yíng)后，2019年首開(kāi)股份一口氣償還了49.85億元的永續(xù)債。隨著永續(xù)債規(guī)模的減少，過(guò)去1年，上市公司簽約金額迅速步入緩增，僅按年增長(zhǎng)0.61%至1013.44億元。

　　對(duì)此，柏文喜如是分析認(rèn)為，“利率跳漲壓力下，上市公司在發(fā)行與償還永續(xù)債之間來(lái)回穿梭，這樣也導(dǎo)致處于存續(xù)期的永續(xù)債規(guī)模無(wú)法持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)債權(quán)融資的支持力度自然也就無(wú)法持續(xù)增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致依靠高負(fù)債來(lái)推動(dòng)規(guī)模成長(zhǎng)的首開(kāi)股份規(guī)模增速陷入‘緩增’。”

　　值得注意的是，這是在上市公司繼續(xù)加大對(duì)少數(shù)股東權(quán)益運(yùn)用的情況下發(fā)生的。2019年和2020年中期，首開(kāi)股份少數(shù)股東權(quán)益占比分別升至49.06%和51.4%，后者已超過(guò)歸屬于母公司所有者權(quán)益在股東權(quán)益合計(jì)中占比。

　　事實(shí)上，大量運(yùn)用少數(shù)股東權(quán)益的弊端在2019年也開(kāi)始顯露。該年，“增收不增利”情況在首開(kāi)股份身上上演。只是，進(jìn)入2020年以來(lái)，首開(kāi)股份業(yè)績(jī)跌幅在進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　正如黃立沖所表示，這就是毛利率降低、利潤(rùn)情況降低，但是杠桿加得越來(lái)越大，導(dǎo)致盈利能力越來(lái)越差的一個(gè)表現(xiàn)。

　　對(duì)于今后會(huì)否繼續(xù)提高少數(shù)股東權(quán)益占比?首開(kāi)股份已有“踩剎”之意。

　　“由于合作項(xiàng)目的不斷增加，合作規(guī)模逐年擴(kuò)大，公司權(quán)益占比也必然隨之呈現(xiàn)出逐步下降的趨勢(shì)。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，公司管理層已經(jīng)有了足夠的認(rèn)識(shí)。”首開(kāi)股份相關(guān)負(fù)責(zé)人如是表示，“今后，公司要繼續(xù)堅(jiān)持推進(jìn)合作共贏的發(fā)展思路。在這個(gè)大方向之下，對(duì)于權(quán)益占比問(wèn)題進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)整。通過(guò)適當(dāng)增加在合作項(xiàng)目中的權(quán)益占比，謀求獨(dú)自獲取一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等手段，來(lái)控制住歸屬于母公司所有者權(quán)益占比不斷下降的趨勢(shì)。”